Introduction:
Cette note décrit le processus de due diligence pour l'achat d'une propriété en Turquie. Les domaines clés nécessitant une révision sont identifiés pour garantir que la propriété est exempte de problèmes juridiques, réglementaires et physiques avant de finaliser la transaction.
Informations sur la Propriété:
Il est important de rassembler et de vérifier tous les détails pertinents concernant la propriété en question. Il faut d'abord confirmer l'emplacement exact de la propriété, y compris l'adresse complète avec le district, le quartier et le nom de la rue. De plus, il est essentiel de déterminer la classification de la propriété —qu'elle soit enregistrée comme résidentielle ou commerciale— pour s'assurer qu'elle correspond à l'usage prévu et qu'elle est conforme aux règlements locaux.
Examen du Titre de Propriété - Tapu:
Un examen approfondi du titre de propriété est essentiel pour s'assurer que la propriété dispose d'un titre clair et commercialisable. Cela implique d'examiner l'acte de propriété officiel (appelé "tapu" en Turquie) et de confirmer que le propriétaire actuel a le droit légal de vendre la propriété.
a) Vérification de l'Acte de Propriété: L'acte de propriété doit être examiné attentivement pour s'assurer qu'il reflète précisément les détails de la propriété, tels que la taille, l'emplacement et les limites. Il est crucial que ce document corresponde à la propriété physique et à toute information fournie par le vendeur pour éviter d'éventuels problèmes.
b) Historique de Propriété: Il est nécessaire d'enquêter sur l'historique de propriété pour confirmer que le propriétaire actuel possède un titre clair et incontesté, ce qui est essentiel pour éviter des complications juridiques futures.
c) Vérification des Charges: Il est important de vérifier l'existence de toute charge, telle que des hypothèques, des servitudes, ou des privilèges, pour s'assurer qu'elles n'affectent pas les droits du nouveau propriétaire. Par exemple, toute hypothèque existante doit être réglée avant la vente.
d) Litiges Juridiques: Il est vital de confirmer qu'il n'y a pas de litiges ou de revendications légales en cours contre la propriété. Cela inclut la vérification du Tapu pour s'assurer que la propriété n'est pas sujette à un litige en cours qui pourrait nuire aux droits de propriété.
Contrats de Location ou de Bail:
Si la propriété est actuellement louée ou occupée, il est nécessaire de revoir les contrats de location existants. Il est crucial de comprendre les termes de ces contrats, y compris la durée, le montant du loyer, et les clauses concernant la résiliation ou le renouvellement. De plus, il est important de confirmer les droits des locataires et l'impact potentiel sur les futurs plans pour la propriété.
Taxes et Frais:
Cette section couvre les taxes foncières, les frais de transfert et d'autres dépenses liées qui doivent être prises en compte:
a) DASK (Assurance Tremblement de Terre Obligatoire): La DASK est obligatoire lors du transfert du titre de propriété. Elle est renouvelée annuellement, et l'acheteur doit souscrire cette assurance à son nom lors de l'achat de la propriété.
b) Frais d'Acte de Propriété: À partir de 2024, les frais d'acte de propriété représentent 4% du prix de vente, généralement partagés équitablement entre l'acheteur et le vendeur, sauf accord contraire. Les frais de service du fonds de roulement du Tapu sont également applicables.
c) Taxe Foncière: Les propriétaires fonciers sont soumis à une taxe foncière annuelle, calculée en fonction de la valeur de la propriété, payable à partir de l'année suivant l'achat.
d) Considérations de TVA: La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) peut s'appliquer dans certains cas, notamment pour les propriétés neuves ou commerciales. L'applicabilité de la TVA dépend de divers facteurs, y compris le type de propriété et le statut du vendeur.
e) Commission de Vente Immobilière: La commission de vente immobilière est généralement de 2% + TVA (20%) du prix de vente, facturée séparément à la fois à l'acheteur et au vendeur.
Fiabilité du Vendeur:
Il est essentiel de mener des recherches approfondies sur le vendeur pour vérifier son identité et sa légitimité. Examiner les transactions passées, les avis, et tout signal d'alarme potentiel peut aider à évaluer sa fiabilité. Les références provenant de transactions antérieures peuvent également être utiles.
Procédure de Transfert et Ordre de Paiement et de Transfert de Titre:
Il est fortement recommandé d'utiliser un service d'entiercement pour atténuer les risques associés à la transaction immobilière. Cela garantit que le paiement est sécurisé jusqu'à la confirmation du transfert du titre de propriété. Les fonds doivent être libérés au vendeur uniquement une fois que le titre de propriété a été transféré avec succès au nom de l'acheteur.
Conclusion:
Acheter une propriété en Turquie nécessite une attention particulière aux détails juridiques et fiscaux. En suivant les étapes de diligence raisonnable, notamment la vérification du titre de propriété et l'évaluation des coûts, il est possible de réduire les risques et de garantir un achat en toute sécurité.
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