Le Processus d’Achat Immobilier en Turquie
Le processus d’achat d’un bien immobilier en Turquie nécessite une diligence raisonnée approfondie afin de garantir que la propriété soit juridiquement, financièrement et physiquement saine. Ce guide présente les domaines clés à vérifier avant de finaliser une transaction, afin d’éviter d’éventuelles complications juridiques ou financières.
1) Informations sur la Propriété:
La vérification des informations fondamentales concernant la propriété constitue la première étape du processus de diligence raisonnée. Cela inclut la confirmation de l’emplacement exact (quartier, voisinage et rue) et la vérification de son enregistrement en tant que bien résidentiel ou commercial. Il est essentiel de s’assurer que la propriété respecte les règlements de zonage et l’usage prévu afin de prévenir d’éventuels problèmes juridiques futurs..
2) Vérification du Titre Juridique (Tapu):
Un examen complet de l’acte de propriété officiel (Tapu) est crucial pour s’assurer que la propriété possède un titre clair et transférable. Cela implique:
- Vérifier que l’acte de propriété reflète précisément les détails du bien (taille, emplacement et limites).
- Examiner l’historique de propriété pour exclure tout différend caché ou toute revendication non résolue.
- Vérifier l’absence de charges telles que des hypothèques, des privilèges ou des servitudes pouvant limiter les droits de propriété.
- S’assurer que la propriété n’est pas soumise à des litiges juridiques en cours.
Une vérification minutieuse du titre offre une sécurité supplémentaire dans la transaction et protège l’investissement de l’acheteur.
3) Contrats de Location ou de Bail:
Si la propriété est actuellement louée, il est nécessaire de revoir les contrats de location existants. Les termes du bail, y compris la durée, le montant du loyer et les clauses de renouvellement, doivent être examinés attentivement. Il est également important de vérifier si les locataires ont des contrats à long terme pouvant affecter l’utilisation future de la propriété.
4) Taxes et Frais:
a) Assurance Terrestre Obligatoire (DASK):
Le DASK est requis pour le processus de transfert de l’acte de propriété et doit être renouvelé annuellement par le propriétaire.
b) Frais d’Acte de Propriété:
À partir de 2024, les frais d’acte de propriété s’élèvent à 4 % du prix de vente, généralement partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur, sauf accord contraire. En outre, des frais de fonds de service pour l’acte de propriété d’un montant de 822 TL sont dus.
c) Taxe Foncière:
Les propriétaires de biens immobiliers sont soumis à une taxe foncière annuelle, payable à partir de l’année suivant l’achat.
d) Considérations sur la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée):
La TVA peut s’appliquer à certaines transactions, notamment pour les propriétés neuves ou commerciales. Le taux de TVA applicable varie entre 1 % et 20 %, en fonction de facteurs tels que le type de bien et le statut du vendeur.
e) Commission de Vente Immobilière:
Les agents immobiliers facturent généralement une commission de 2 % + 20 % de TVA sur le prix de vente, payée séparément par l’acheteur et le vendeur.
5) Évaluation de la Fiabilité du Vendeur
L’évaluation de la crédibilité du vendeur est un aspect clé de la diligence raisonnée. Cela inclut la vérification de l’identité du vendeur, l’examen des transactions passées et l’identification de tout signal d’alarme potentiel. Les références provenant de transactions précédentes peuvent également fournir des informations sur la fiabilité du vendeur.
6) Exigence de Document d’Achat en Devise Étrangère:
Les acheteurs étrangers doivent obtenir un Document d’Achat en Devise Étrangère, ce qui implique de convertir le montant d’achat en livres turques via une banque et d’obtenir un certificat officiel de conversion.
7) Coûts Estimés pour l’Achat d’une Propriété
Voici une estimation des coûts pour l’achat d’une propriété d’une valeur de 100 000 €, à titre indicatif. Ces chiffres peuvent varier en fonction de la transaction spécifique :
- Frais d’Acte de Propriété (2 %) : 2 000 €
- Commission de l’Agent Immobilier (2 %) : 2 000 €
- TVA sur la Commission (20 %) : 400 €
- Total des Coûts Estimés : 4 400 €
Des frais supplémentaires tels que le DASK, les frais de notaire et les frais juridiques ne sont pas inclus dans l’estimation ci-dessus, mais se situent généralement entre 200 et 250 €.
Conclusion:
Un processus de diligence raisonnée bien structuré est essentiel pour un achat immobilier sécurisé en Turquie. Les étapes clés incluent la vérification de la fiabilité du vendeur, l’examen des registres Tapu, la confirmation de l’existence d’un titre de propriété valide, l’utilisation des services d’entiercement bancaire et la visite préalable au Bureau Tapu. Ces mesures contribuent à garantir une transaction fluide et juridiquement solide.
Veuillez noter que tous les frais sont estimés et peuvent être modifiés à tout moment après la rédaction de ce guide, et des coûts supplémentaires peuvent survenir.
Av. Nazım Kaan Demir
in**@************ir.com
